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分析 |
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2008年第二季度渝中区房地产市场分析报告 |
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一、房地产市场价格情况
（一）增量房市场
商品房二季度交易均价4559.51元/平方米，较去年同期增长37.53%，其中住宅均价4177.51元/平方米，较去年同期增长39.16%。
商品房二季度交易均价与一季度环比增长18.59%，其中住宅均价环比增长20.37%。
价格的增长主要是本季度销售的楼盘多为高品质楼盘，如瑞安天地的雍江苑，住宅售价均在10000元/平方米左右、协信的阿卡迪亚住宅均价均在7000元/平方米左右，这一部分高档楼盘销售面积占到了商品住宅销售面积的42.99%。
（二）存量房市场
2008年第二季度，二手房转让均价2513.97元/平方米，同比增长28.10%，其中住宅转让均价2427.60元/平方米，同比增长13.20%。
二季度二手房转让均价和一季度环比下降2.17%。住宅环比增长2.12%。
二、报告当期市场分析小结
（一）2008年上半年从报表数据来看我们的一级销售市场：住宅拆迁户数、面积较去年同期相比均有很大增长，可看出被动需求大大增加。但从竣工房屋面积来看较去年同期却减少了33.30%，这主要是政府要求在原有拆迁土地上要减少新建房屋，增加绿化面积。这从渝中区二季度房屋新开工面积同比下降50.40%也可看出。也使得一部分人群在外区购房，损失了部分消费群体。从我们的报表上反映出来：商品房住宅销售大幅下降，特别是期房的下降更为明显，2007年二季度期房销售占了商品房销售的64.33%，而2008年二季度只占到了60.27%。从2008年一、二季度来看商品房销售也明显下走趋势。
（二）2008年二季度从报表数据来看我们的二级销售市场：存量房销售的户型多为小于90平方米的小户型。这主要是由于存量房较商品房总价低，便于投资。另一方面我们从2008年一、二季度存量房的销售可看出呈明显的下走趋势，5月份的房屋交易会，政府用了很多减免税费的优惠政策，还是没有改变市场的下走趋势。
三、当前市场存在的主要问题及原因
从2008年二季度商品房、存量房销售来看：为了以抑制增长过快的房地产市场，稳定发展。国家出台了一系列调控政策，如1、国家通过金融来调控房地产市场，从2006至2008年银行贷款利率一再的提高。2、国家通过增加税收来调控房地产市场，从2006至2008年国家增加个人所得税、营业税、个人购房增加土地增值税等。3、国家对房屋开发放贷加大了管理力度，使得开发商的资金紧缺。加之整个投资环境不景气，开发商采用了很多拆扣优惠仍不能吸引销费者，这主要还是销费者对市场的信心不足，持币观望者居多。
四、2008年下半年市场形势预测
2008年下半年由于整个投资环境的影响和竣工房屋面积的下降等因素，渝中区房地产市场可能还会继续走低。但由于土地的稀缺性，房地产的前景还是好的。我们从房地产投资来看，非住宅将会成为投资者的新宠，从2008年上半年商品房还是存量房非住宅的销售不难看出，均呈上升趋势。
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